潇潇宝贝 发表于 2016-10-8 06:37 AM

走投无路,中国楼市肩负吸收百万亿M2重任


太阳之下永无新鲜事,套路拉出去溜一趟回来还是套路,房价暴涨,限购限贷,资产通胀,实体收缩。政府看似用嘴降价,实则只是希望涨得慢一点。富人或坐等房子升值或急着转移资产,中产彷徨恐惧,想方设法买房,穷人基本放弃,等待被北上深折叠。房价已然成为压在所有中国人心头的梦靥。房价为什么涨其实很好理解,过去几年累积的大量新增信贷、高税负导致的实体经济疲弱、地方土地财政和人民币贬值预期等都是原因。但究其根,最主要动力还是政府需要通过高涨的房价实现经济和政治目的。

    目的有三:保就业、稳汇率、护外储!

  保就业很好理解,高房价为开发商提供信心,维持地产开发投入,拉动相关产业经济,从而提供职位。更主要的是保证经济的自行车滑动,不至翻车。理想状态是给政府buy time,在减速前进中实现经济转型。理想很美好,现实太残酷。万众创业,大众创新基本破产,所以我们又发明了“慢就业”。一句话总结,该啃老的啃老,该家里蹲的家里蹲,没那么多新增职位给你们应届毕业生。

  稳汇率准确来说,应该称之为稳定贬值预期,即不能贬值的太快。以我天朝楼椅的一贯作风,如果人民币汇率下跌的太快,绝对是溃退千里。所以,汇率只能是稳定的下跌,不可超过民众的心理承受能力。每次下跌前都需要几轮的官员加媒体吹风安抚。正如月前财经官员吹风一般。

  稳汇率和护外储互为因果。目前中国的M2大概是151万亿,外汇储备3万亿出头。也就是说,外汇储备只够兑换M2的14%不到。政府需要某种货币蓄水池来容纳超发的信贷,才能吸收过剩的资金,避免在货币贬值预期下,民众大量兑换外汇,耗尽外储。

  2008年,俄罗斯在一个季度内失去接近一半的外汇储备,单季外汇储备流出2,000亿美元,堪称黑色冬季。中国如果不想重蹈覆辙,则必须在货币贬值的同时,让国内资产升值,吸引资金停留在国内。日本前两年在这方面做得比较好,贬值日元的同时股市稳定上升,成功留住了资金。但2015年后,似乎游戏也快玩不下去了。

  因此,人民币资产只能涨,不能跌,才能把国内的资金留住,使其无法冲击外汇储备。去年的股市算是一次失败的实验,僵化的官僚体系对杠杆和流动性的理解属于小白程度,股灾后同样应对失措,导致股市成为货币蓄水池的计划破产。既然新玩意儿玩不转,那么玩回老本行吧。之后有了现在疯狂的楼市。

  所有的限购限贷都是政府希望房价不要过快上涨的手段,其目的不是压制房价让民众负担得起,而是维持价格上涨的预期,持续吸收资金。新华社近日的报导中引述专家意见:“一方面要警惕楼市有泡沫,对居民生活成本影响较大,并影响实体经济;另一方面要实现经济稳增长,宏观经济转换增长动力尚需时日,还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点,既要防控风险,又要稳定楼市,确保经济运行在合理区间。”

  这种多快好省的口号忽悠不了人,但其核心主旨说明政府还会继续玩这个游戏。

  那么,既然游戏要继续进行下去,节奏就不能太快。时间必须拉长,让民众手上足够多的流动资金进入蓄水池。国庆假日期间多地密集出台新一轮调控政策,正是为了把目前快的让人胆战心惊的节奏调慢下来。广州、深圳等调高一、二套房的首付比例就的动作正是吸收民众手头流动性的最佳办法。楼市下跌的风险从银行转移到个人,同时,加大从手上持有可以换美元或流出境外现金的人手里的回收速度,一石二鸟。

  那些认为楼市调控政策出来了,资金不会再往房地产去,股市马上就要涨的人们,未免too simple,太过naïve。身经百战的政府比你们不知道高到哪里去了,护外储才是目前的重中之重!不增加供应,只靠限购限贷,不可能压制得住房价,地方政府谈笑风生中又再次试图给楼市续命。举个简单的例子,苹果iphone7出来后供不应求,靠限购、限制分期付款能把炒家打压下去吗?楼市的道理一样。

  房价什么时候会跌这个问题困扰着国人。正如我在之前文章里所描述,房价只有在经济出现危机时才会跌。实体经济目前虽然不景,但强大的惯性推动下,短时间内出现重大危机的机会不大。只有当背负着房贷重压的工薪阶层开始失业时,房地产危机才会到来。而最近的调控政策则刚好是针对这一点,提高首付,将大部分有机会供款断流的人挡在门外。所谓续命,可见一斑。

  万科内部的一个指标可以作为供款压力的参考。该计算居民部门利息保障倍数,即:

  居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出

  万科计算出,在2015年该倍数为10.4倍,并指出按照未来十年房贷复合增长率达到20%的假设,到2025年也不会突破安全边际1.5。安全边际是透过其他地区发生房价暴跌的历史数据得出。万科指出,居民部门利息保障倍数高于1.5倍时,基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。美国在第一次大涨顶峰期,家庭总储蓄对利息偿还的覆盖倍数为2.14,2007年时只有1.46;日本第一次时为3.75,1989年时只有1.49;台湾在1997年时有3.4倍,而香港仅为1.23

  我们通过央行和统计局数据,计算出现阶段居民部门利息保障倍数为9.15倍。仅一年间下降10%以上,可见最近房价涨幅和对供房阶层的刺激有多厉害。

  另外一个问题,房价目前位置高不高?我们可以通过几个研究报告来判断。


  这个数据意义不大,豪宅在哪里都是供应有限,不能够作为客观参考指标。


  中国一线城市已经逼近全球一线城市。如果从对外来人口的吸引力来看,纽约和旧金山应该至少不比中国的一线城市差,目前其房价已经相当接近。但是,我们需要考虑到在中国极高的基尼系数(虽然早已不公布)前提下,财富集中效应对房价的影响。因此,比较客观的参考指标应该是香港,香港的基尼系数是0.537(2011年数据)。考虑到国内应该比香港还高,一线城市土地供应情况和香港大致一样,而人口结构比香港年轻。所以北上深的房价超越香港并非不可能。然而,当中国一线城市房价超越香港时,房价将正式进入过热阶段。

  综合上述,现阶段由于过度杠杆带来的突然暴跌发生的可能性不大。但当房价超越香港时,风险就比较大了


yzmzg 发表于 2016-10-17 03:07 PM

这个贴子有点意思...

bmsn 发表于 2016-10-21 12:42 AM

值得参考

马甲的马甲 发表于 2017-9-30 06:13 PM

谢谢楼主分享!

lms 发表于 2017-12-21 06:30 PM

好帖,鉴定完毕!
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