云淡风轻 发表于 2014-11-14 08:50 AM

美国华人买房遇赖租客几多辛酸几多泪

约的法律非常保护租客的权益。房东若遇坏房客,必须走法律程序逐之,过程往往漫长无比。冯太刚买房就遭遇赖租客,甚感伤心。尽管租客被赶走,还须小心其物件处理。专家建言安居乐业第一步要了解美国的运作方式,学会找资源,有备无患。
布碌仑房产已成本地华人购房的热门选择,冯太太今年在布碌仑格雷夫森德(Gravesend)区与兄弟两家人凑钱买了一套两层楼房,准备自住,还未搬进去,烦恼已经开始了。

购房时房产经纪人说,当时住在一楼的西语裔残疾人Abuhamda很快会搬走,因为法庭已下了搬迁令,限其在今年3月13日前搬走。冯太没想到,拖延了大半年租客还没搬走,她不仅平白损失租金,还得替房客缴电暖费、维修,自己一家人不敢搬进二楼不说,还花了数千美元请律师和翻译,申请法警强制执行驱逐,直到昨日(11月12日)才终于“熬出头”。
请律师申请法警强制执行

这名旧租客家有坐轮椅的残障女儿,连同兄弟、朋友配偶和孩子等,一大家子人住在一楼。冯太说,租客原来就是不交房租被旧业主诉讼到法庭,轮到她接手后,对方以一时间找不到房子为由,一拖就是半年。按照纽约的法律,即使法庭已经下了搬迁令,房客不走,房东也不能自行换锁驱逐房客。

走投无路的冯太太,只好花钱请律师和翻译,上了5次法庭,律师教她凭法院判决向警察局申请强制执行,届时由法警负责把房客带离租赁屋。
仍须负担缴费和房屋维修

这期间房东要负责房屋的维修和管理。房客说厕所堵塞了,热水器、厨房灶头坏了,马上要去处理。依照律师的指教,还要请有执照的专业公司来修理,能开出正规的发票提供证明,以免节外生枝。工价高也只能忍受。
“律师费加上翻译就5千美金,连每个月替她交水电费,保险、地税,还有维修厕所和厨房灶头、热水炉5~6次,算下来花了近8000元。”冯太说。
节外生枝 房东无奈

“我买屋这么久,她从来没给过我半分钱。二楼要装修,她不让我装修,我一进去就要打我,‘喊打喊杀’,她说住了多年,这是她的地方。”冯太说,法庭、律师、维修,一趟趟的折腾,自家花钱买的房子赔钱给别人住不说,来自亲戚的压力,精神上造成的烦恼和痛苦,更是难以形容,“全家人都被搞得鸡毛鸭血的(很凄惨)”。

10月1日,房客的兄弟在法庭上对冯太“喊打喊杀”,伤心的冯太被法警护送离开,见证了这一幕的法官将这一情节记录入档。

终于,法警定下10月24日执法。但没想到事情比想像的更复杂,冯太说,这天,十多名“成人保护服务处”(Adult Protective Services, APS)的社工挡在门口,说该残疾人刚做完手术出院,身体还未完全恢复,不能赶对方出门,且该残疾人最近还被鉴定患有精神病。法警驱逐过程因此暂停。

APS组织是州政府的个案管理机构,作用是保护老年人和不能自立的成年人,确保他们免受虐待和忽视。他们介入,使得事情节外生枝。冯太不得不去面临一个特别程序,APS考虑根据精神卫生法第81条,要求法庭指定一个人为该残疾人的监护人,该监护人负责照顾这个人,管理和维护其财产和权利,因为她不能够料理自己的事务。这意味着一旦要上法庭裁决,冯太还要花费更多的时间走程序,增加聘请律师的范围和费用。

“她白住人家房子,怎么无理还变为有理了?”冯太实在想不通。
峰回路转 柳暗花明

在最后这十天,APS显然做了些调查,尽管冯太不知道APS调查了什么资料,但他们已经决定不再在这件事情上插手。冯太一家人峰回路转。

11月12日,法警再次来执法,将租客赶走,把房屋还给了冯太。
冯太立即请专业锁匠换锁,后面的事情就简单多了。不过就算是房客走了,冯太也不能任意处置对方留下的家居和其他财物,法律要求房东对被逐房客的财物遵循一 定的存放和通知程序。     
房东要做一个决定:告知房客她何时来收拾物品搬家,或等法庭安排搬家的时间。冯太选择了后者,因此法警填写财物“Marshal's Legal Possession”清单,冯太也取来相机设好日期和时间,将租客的所有物品拍了一大堆照片,以免将来房客起诉她,财产被当垃圾扔了。

据了解,有些大房东对被逐房客的财物处理做法是:“租一个客舱,请搬运公司来将财物搬到客舱,屋主给一个月的租金,如果房客要拿取,一个月内可以免费拿取,超时租客需要继续交租保留财物,否则客舱会自主扔掉。”

loan 发表于 2015-1-13 04:13 PM

非常不错....

小瘪三 发表于 2015-2-2 10:21 AM

顶你一下,好贴要顶!

stroke23 发表于 2015-2-26 03:57 AM

不错不错.,..我喜欢

泰坦尼克 发表于 2015-10-24 11:02 AM

多多益善!

lms 发表于 2015-11-1 12:33 PM

謝謝,希望再接再厉.....

yutu 发表于 2015-11-27 03:25 PM

看看,学习学习
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